业内：明年房地产政策仍将保持宽松 市场止跌回稳成重点

摘要： 2024年最后一个月，两大重要会议为房地产市场定调，2025年“止跌回稳”可以确定。据统计，2024年至今，三百多个省市发布了超过千次的松绑政策，涉及“四限”、公积金、税费、落户、...

2024年最后一个月，两大重要会议为房地产市场定调，2025年“止跌回稳”可以确定。据统计，2024年至今，三百多个省市发布了超过千次的松绑政策，涉及“四限”、公积金、税费、落户、土拍等多个方面。中央层面也在不断加强政策预期管理，提振市场信心，推出了一系列政策组合拳。

从前三季度的筑底到第四季度的翘尾，2024年的市场在一系列政策推动下走出了“U型”曲线。尽管部分城市已呈现出止跌回稳的迹象，但整体市场的不确定性仍然较高，如市场预期的波动性、不同城市间的分化加剧等问题依然存在。

展望2025年，房地产政策环境将持续宽松，“房地产市场止跌回稳”将是政策发力和检验政策效果的重点。2024年9月26日，中央政治局会议首次明确要“促进房地产市场止跌回稳”，对房地产乃至经济都有着长远的影响。随后，四个一线城市在9月29日、30日先后出台限购松绑政策，四季度一系列政策组合拳持续为市场“添火”。年末的中央政治局会议及中央经济工作会议再次强调了房地产市场的走向。

回顾这一年，2024年全年政策调控呈现“广泛、高频”的特征，每个月发布松绑政策的省市数量和频次都处于较高水平。上半年多为对现行制度的优化调整，下半年政策力度和频次上升，转向“托举并用”。5月17日国务院政策吹风会开启了去库存重磅举措，包括下调首付比例、取消首套和二套房利率下限、设立3000亿元保障性住房再贷款等。“517新政”开启了政策转向的序幕，“926政策”成为行业转折点，直至年末两大重要会议为房地产市场定调，指明了2025年的发展方向。

2024年的政策主要分为“化风险”和“稳需求”两部分。“化风险”内容包括稳市场和稳主体，通过金融支持帮助市场去库存和恢复企业运营能力。融资协调机制加速进行，房企“白名单”持续扩容。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。此外，未来融资协调机制将有三方面优化：商品住房项目贷款全部纳入“白名单”；进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”；优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

金融政策还支持存量商品房收购、存量土地回购、城中村改造，并在下半年继续加码出台专项债以及提高央行资金比例等举措。自然资源部发文通知积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，全国常委会办公厅明确表示将增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换各类隐性债务，为后续发行地方政府专项债收储存量住房、回购闲置土地和城中村改造腾挪空间。

需求端政策以“组合拳”的形式持续松绑和刺激，意在提振市场购房预期和购房积极性。目前居民购房门槛和成本大幅降低，购房环境极为宽松。需求政策主要聚焦在“4个取消、4个降低、2个增加”。四个取消包括取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准；四个降低包括降低住房公积金贷款利率、首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担；两个增加包括新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

限购取消更多聚焦在核心城市尤其是一线城市，广州已经全面取消，北京、上海、深圳均有不同程度放松。降首付比例、取消利率下限、降公积金利率之下，现行房贷政策已经比2016年更宽松。央行公布的LPR报价显示，5年期以上LPR利率在2024年三次调整，累计下调幅度已达60BP。

基于中央经济工作会议精神，2025年房地产行业政策仍将继续保持宽松状态。从“促进”到“持续用力”推动房地产市场止跌回稳表述的转变，不仅凸显了稳定房地产市场的迫切需求，也反映了市场需要持续的政策支持。未来发力在于已出台政策的落地实施，比如继续下调房贷利率、存量房贷继续下降、全面取消限制性购房措施，以及逐步恢复企业正常运营能力，多措并举改善市场供求关系失衡导致的房价下行预期，最终实现房地产市场止跌回稳。