房地产重磅!“17条”来了现在后悔了吗？

2月24日，中国人民银行、银监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。反馈截止日期为3月26日。

业内人士表示，《意见》将有效支持建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展。

《意见》围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，重点支持具有自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营、管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，共17条。

智联金融首席研究员董希淼表示，长期来看，应加快探索和发展房地产新的开发模式，坚持租购并举，大力发展长租市场，推进保障性住房建设。“住建、财税、金融管理等部门要积极出台配套政策措施，支持和推动房地产向新的发展模式转变。”他说。

在基本原则和要求上，《意见》明确支持住房租赁供给侧结构性改革；重点支持具有自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展；建立健全住房租赁金融支持体系。

在加强住房租赁信贷产品和服务模式创新方面，《意见》提出，支持商业银行向房地产开发企业、产业园区、农村集体经济组织、企事业单位等主体发放开发建设贷款，用于新建或改建长期租赁住房。租赁住房建设项目资本金比例不得低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般为3年，最长不超过5年。商业银行应根据各类主体现金流和房地产开发风险特征，建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水平。

同时，鼓励商业银行向符合条件的主体发放租赁住房群体贷款，期限不超过30年。支持向拥有自有产权的住房租赁企业发放住房租赁经营贷款，允许经营贷款替代开发贷款，最长期限不超过20年。对非自有住房租赁企业发放的经营性贷款，期限不超过5年。

为拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，《意见》提出，支持商业银行发行住房租赁金融债券，拓宽住房租赁企业融资渠道，创新住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金(REITs)，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。

在REITs方面，《意见》提出，稳步推进REITs试点工作，在控制风险的前提下，将募集资金用于住房租赁企业持有和运营长期租赁住房。支持REITs份额交易流通，促进长期稳健经营，防止短期投机。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等国家政策支持的重点区域和人口净流入大城市开展REITs试点，对使用各类建设用地(含集体建设用地、企事业单位自有空闲置土地等)的企业给予资金支持。)依法依规建设、持有、经营长租住房。

此外，《意见》强调加强和改进住房租赁财务管理。严格住房租赁金融业务界限，严禁以非租赁住房融资名义支持住房租赁。加强信贷资金管理，规范直接融资产品创新，建立住房租赁金融监测评估体系，防范住房租赁金融风险。

具体而言，在加强住房租赁信贷资金管理方面，商业银行等机构要严格住房租赁信贷审查和贷后管理，加强对借款人真实性、项目属性和贷款用途的调查跟踪，确保贷款资金按照约定用途用于住房租赁建设和经营，有效防范资金挪用、套现等风险。贷款期间项目租赁性质或房屋用途发生变化的，应及时收回贷款。

在仲量联行大中华区首席经济学家兼研究总监庞耀看来，应在土地、金融、税收等方面给予保障性租赁房更多的政策支持，并与加快发展保障性租赁房的政策相衔接，服务于租购并举的住房体系建设。各地保障性租赁房项目供应、建设和运营进度要适度加快，考虑改造有条件的现有住房，形成非自有产权的保障性租赁房，以对冲商品房建设放缓的压力，熨平住房结构性差异和局部紧平衡，消化刚性需求和释放消费潜力，稳定宏观经济增长，促进社会发展。

庞明表示，今后信贷资金也要对此进行倾斜和继续支持，提高金融服务水平，促进房地产业的良性循环和经济的健康发展。

(征求意见稿)

为深入贯彻落实党中央、国务院决策部署，支持加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展， 根据《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁房的意见》(国办发〔2021〕号)

一、基本原则和要求

(一)支持住房租赁供给侧结构性改革。金融支持住房租赁要突出重点、瞄准短板，主要在大城市，重点解决新市民、年轻人等群体的住房问题，支持各类主体新建和改建长期租赁住房，盘活现有住房，切实增加保障性和商业性租赁住房供应。

(二)重点支持具有自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。金融支持住房租赁要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，重点支持具有独立法人经营、业务边界清晰、具有房地产专业投资和管理能力的自持产权式住房租赁企业，促进其规模化、集约化经营，提高长租住房供给能力和运营水平。

(三)建立健全住房租赁金融支持体系。住房租赁金融支持应当以市场配置为基础，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系，市场功能完备、结构均衡、竞争有序。

——金融机构分工合理。商业金融应当按照合法合规、风险可控、业务可持续的原则，满足各类租赁住房主体的合理融资需求。政策性金融和开发性金融仅限于在符合功能定位和经营范围的前提下，为保障性租赁房的开发建设和运营提供融资。

——金融产品创新规范。住房租赁信贷产品应具有明确的功能、合理的期限和利率定价、完善的风险评估和贷后管理。直接融资产品应结构简单清晰，市场约束和运行机制健全有效，产品定价透明，资金运用真实合规。

——优化信贷和资本市场配置。信贷市场主要满足各类主体开发建设租赁住房的需求，以及住房租赁企业的流动性和日常经营。资本市场重点发展住房租赁投资的长期融资工具。信贷市场和资本市场可以根据住房租赁不同环节的收益和风险特征进行协调和合理衔接。

(四)加大对租赁住房开发建设的信贷支持。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等主体发放开发建设贷款，建设或改建长期租赁住房。租赁住房建设项目资本金比例不得低于开发项目总投资的20%，贷款期限一般为3年，最长不超过5年。商业银行应根据各类主体现金流和房地产开发风险特征，建立完善的开发建设贷款审批机制和风险管理机制，提高贷款审批效率和管理水平。

㈤创新群体批量购买租赁住房信贷产品。对企业和符合条件的机构依法依规批量购买闲置房屋用于宿舍型保障性租赁房，专业化大型住房租赁企业依法依规批量购买闲置房屋用于保障性租赁房或商业租赁房长期经营的，鼓励商业银行在风险可控、业务可持续、不新增地方政府隐性债务的前提下发放租赁住房团购贷款。商品房和贷款购买的商品房，应当是法律关系明确、竣工验收合格的房屋。贷款期间，不得改变房屋的租赁用途。租赁住房群体购房贷款最长期限不超过30年，贷款额度原则上不超过房产评估值的80%。

(六)支持发放住房租赁经营贷款。住房租赁企业经营自有产权的长期租赁住房的，住房租赁经营贷款期限不超过20年，贷款额度原则上不超过该房产评估值的80%，可用于置换该房产前期开发建设的贷款。对住房租赁企业依法形成的、符合城中村工业厂房、商业写字楼、城中村改造的非自有产权租赁住房，经营性贷款期限不超过5年，贷款额度原则上不超过贷款期限内应收租金总额的70%。

商业银行应当对租赁住房经营管理的合法合规性、租赁住房的租金水平和出租率以及住房租赁企业的专业能力、财务状况和持续审慎经营情况进行尽职调查，结合住房租赁企业的经营和风险特点合理设计贷款期限、利率和还款方式。

住房租赁企业应当将租金收入作为第一还款来源。住房租赁企业有明确的其他还款来源的，商业银行可以发放抵质押贷款，但应审慎评估抵质押的法律风险，确保抵质押的可执行性。在依法合规的前提下，鼓励商业银行根据住房租赁企业的信用状况和经营状况发放信用贷款。

探索发挥政策性住房金融作用，支持住房租赁企业长期持有和经营保障性租赁住房，优先满足符合条件的新市民、青少年等群体的住房租赁需求。

(七)创新面向住房租赁相关企业的综合金融服务。鼓励商业银行积极探索适合住房租赁相关企业需求的金融服务模式和金融产品，向住房租赁建设运营企业、住房租赁经纪机构、住房租赁管理服务平台提供开户、结算、咨询、现金管理等综合金融解决方案。

(八)增强金融机构投放住房租赁贷款的能力。支持商业银行发行住房租赁金融债券，募集资金专项用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款的投入。

(九)拓宽住房租赁企业债券融资渠道。支持住房租赁企业发行债务融资工具、企业债券和公司债券，专项用于租赁住房的建设、购买和运营。鼓励优化债券发行流程，提高住房租赁债券发行效率，为住房租赁企业提供融资便利。

(10)创新住房租赁的担保债券。住房租赁企业拥有并经营的租赁住房有持续稳定现金流的，可以以房产抵押作为增信手段，发行住房租赁担保债券。住房租赁担保债券纳入债券管理框架。

(十一)稳步发展房地产投资信托基金(REITs)。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点工作，在控制风险的前提下，为住房租赁企业持有和运营长期租赁住房募集资金。支持房地产投资信托基金(REITs)份额交易流通，促进长期稳健运行，防止短期投机。优先支持雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义试验示范区等国家政策支持的重点区域以及人口净流入的大城市开展房地产投资信托基金(REITs)试点，对使用各类建设用地(包括集体建设用地、企事业单位自有闲置土地等)的企业给予资金支持。)依法依规建设、持有、经营长租住房。

(十二)引导各类社会资金有序投资住房租赁领域。支持金融机构、资产管理产品等市场主体规范投资与住房租赁相关的金融产品。鼓励住房租赁企业和专业资产管理机构通过房地产投资信托基金(REITs)长期持有和运营租赁住房。支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场。鼓励住房租赁企业和金融机构利用利率衍生品对冲相关利率风险。